Fastighetsaffärer i Tyskland

Tyskland har alltid varit en naturlig marknad för svenskar som vill investera i fastigheter utomlands. Om investeringar i tyska fastigheter skall lyckas måste man iaktta de speciella omständigheter som gäller på den tyska marknaden, såväl ur juridisk som ur allmän synvinkel.

Formella krav

Vid ett fastighetsköp i Tyskland gäller formella krav som är striktare än i Sverige. Enligt svensk rätt är det enda formella kravet förutom att avtalet skall vara skriftligt, att köparens och säljarens namnteckning bevittnas av två personer. Tysk rätt däremot kräver att avtalet bestyrkas av en tysk "Notar". En "Notar" är en opartisk jurist som skall vidimera parternas underskrift och se till att avtalslydelse motsvarar parternas vilja och de allmänna juridiska kraven.

Notarens roll

Köpet genomförs vanligen på så sätt att parterna i förväg kommer överens om avtalsinnehållet varefter de vänder sig till en "Notar" och där genomför den formella proceduren. Eftersom en "Notar" måste vara opartisk får han t ex inte blanda sig i ekonomiska frågor som rör köpet. I frågor om priset, ansvarsfördelning, säkerhet och andra ekonomiska konsekvenser kan ett köpeavtal om fast egendom innehålla ett flertal fallgropar varför det är särskilt angeläget att redan i förhandlingsstadiet konsultera en egen jurist för att undvika negativa överraskningar.

Förfarandet fram till inskrivningen

Fastigheten går inte över i köparens ägo förrän han registrerats i fastighetsförteckningen. Underskriften på den s k "Auflassungserklärung" som motsvarar det svenska köpebrevet görs normalt direkt i samband med undertecknande av köpeavtalet hos "Notar". Med denna "Auflassungserklärung" ansöker "Notar" om inskrivning i fastighetsregistret efter att vissa villkor har uppfyllts. Först måste skattemyndigheten få stämpelskatten. Normalt måste finansieringen först ordnas, inteckningar ha lösts eller säljaren ha fått köpesskillingen. Vanligtvis går därför en viss tid innan ansökan om inskrivning lämnas in. För att säkerställa att säljaren under denna tid inte kan sälja fastigheten till någon annan finns en s k "Auflassungsvormerkung". Detta speciella rättsinstitut skrivs in i fastighetsboken ganska snabbt efter upprättandet av köpeavtalet och hindrar säljaren att förfoga över fastigheten till köparens nackdel. Å andra sidan kan köparen blockera säljaren på ett orimligt sätt om avtalsvillkoret om "Auflassungsvormerkung" gynnar köparen för mycket.

Inteckningar

Det tyska systemet med inteckningar för lån är mer komplicerat än i Sverige. Det finns flera sorters inteckningar, dels sådana med eller utan pantbrev, dels sådana som gäller med ett fast belopp respektive sådana som automatiskt sjunker vid minskning av lånebeloppet. Det finns även strikt formella krav för varje typ av inteckning. Den vanligaste typen av inteckning är den s k "Grundschuld". Denna kan jämföras med en svensk inteckning, fast utan pantbrev. Det räcker med inskrivning i fastighetsregistret för dess giltighet. En viktig skillnad mellan en svensk inteckning och en "Gundschuld" är att en "Grundschuld" i princip är oberoende av en skuldförbindelse. Den kan verkställas utan att inteckningshavaren måste bevisa att skulden är obetald. Han kan också överlåta sin rätt ur "Grundschuld" till någon annan utan att fastighetsägaren kan hindra detta. Det kan lätt hända att fastighetsägaren måste betala inteckningsbeloppet två gånger, nämligen såväl till lånegivaren som till inteckningshavaren. Vill man undvika dessa långtgående konsekvenser måste man avtala att "Grundschuld" enbart gäller som säkerhet för en viss fordran i en s k "Sicherungsvertrag".

Utöver inteckningar som fungerar som säkerhet för lån finns det en rad andra inteckningar, t ex servitut, boenderätter och andra nyttjanderätter.

Fastighetens marknadsvärde

I Tyskland är inte alla delar av fastighetsregistret offentligt och för att över huvud taget få uppgifter ur detta måste man visa att man har ett berättigat intresse. Inteckningsbeloppet säger inte mycket om värdet eftersom det kan avvika kraftigt från det faktiska värdet. Det händer till och med att säljaren intecknar fastigheten högt över det verkliga värdet för att förvilla köparen. Fastighetens taxeringsvärde beräknas efter principer som har rätt lite med det aktuella marknadsvärdet att göra. Ett bra sätt att bedöma fastighetens värde är att kontakta lantmätaren som brukar upprätta en förteckning om fastigheternas värde i ett visst område.

Andra viktiga omständigheter

I samband med nyttjandet av en fastighet är kommunala byggföreskrifter viktiga. Här regleras inte enbart byggnadens utseende utan även fastighetens användning. En tomt som skall bebyggas efter köpet kan visa sig vara värdelös om det bara är tillåtet att ha parkeringsplatser där. Ett allt större problem i samband med köp av industrifastigheter har blivit s k "Altlasten", d v s föroreningar i marken som finns kvar från tidigare verksamhet på fastigeheten. Tar inte avtalet hänsyn till sådana oförutsägbara fel kan detta leda till betydande kostnader för köparen som kan åläggas att rengöra tomten. I och med inskrivning i fastighetsförteckningen blir köparen automatiskt hyresvärd för alla bestående hyresförhållanden. Det har hänt att det plötsligt finns mycket förmånliga långvariga hyresavtal för säljarens bolag som upprättats kort innan försäljningen. En för köparen mycket farlig föreskrift i tysk lag innebär att han efter köpet svarar för alla säljarens skulder, om fastigheten utgjorde en väsentlig del av säljarens tillgångar.

Kostnad

Kostnaderna för fastighetsförsäljningar är generellt mycket högre än i Sverige. Dessa kostnader består av Notararvodet som utgör en viss del av köpeskillingen och som beräknas efter en tabell som kan jämföras med en svensk skattetabell. Anlitas en advokat i Tyskland, kostar det ytterligare en viss del, beräknad på samma sätt. Därtill kommer 3,5% stämpelskatt och inskrivningskostnaderna som utgår med en viss procentuell del av köpeskillingen. Det avtalas oftast att köparen ensam står för mäklarekostnaderna (5-6% av köpeskillingen samt moms 15%). Som en tumregel kan man utgå ifrån att det tillkommer minst 10-12% av köpeskillingen som sammanlagd kostnad i samband med köpet.

Då fastighetsaffärer i Tyskland är betydligt mer komplicerade än i Sverige är det viktigt att parterna redan från början upprätta riktiga avtal för att undvika problem.